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【资料图】

1、问：大师兄，你好。我现在手上有这几套房子，您帮忙看看，西城雅筑49平，市值五百多万。凯德194平市值1600W，深圳湾澳城4房2500W左右；另外还有一套 诺德的4房，1500W左右。如今这几套行情如何？现在卖掉西城雅筑，是否合适？

答：资产很多，但缺乏一套顶级资产。西城雅筑对你来说没什么用，出掉没问题。诺德的房子已经过了快速增长期了，再加上前海新房大量供应，妈湾一下变更十宗住宅用地，真前海瞬间都没那么香了，何况诺德这种假前海的盘，未来必然被真前海的新房二手压着打。凯德这个盘是个大败笔，在南油板块搞这么多大户型产品，本身南油环境一般，只适合买上车产品的区域，买这么大面积典型的产品和片区错配，未来接盘人群少，并且小区本身就不大，也没什么花园，居住品质没那么好，早日卖掉吧。三套可以换一套3000万的产品，3000万只用考虑深圳湾，蛇口，华侨城，香蜜湖。或者把澳城一起出掉，上一套5000万的产品，一步到位！

2、问：最近一直看您的回答，很收益。我现在实在长沙有一套150万的房子，正在挂卖。现在工作的地方在西乡，想着在这边买房置业，需要带学位。自己看了中粮幸福花园和雅士阁，怎么样？

答：你好，同样是上车盘，建议优先房龄。 雅士阁这些楼盘楼龄久，户型不实用，居住感受比较差，没车位、没花园、堵车、没有现代化的城市配套，会一直跑输。 中粮幸福花园是比雅士阁更好的选择。 其次还可以看看中粮凤凰里，万象新天，兴达华府的小户型。或者去沙井买个三房新房，珈誉府，会展湾雍境，云海臻府够一够都可以够到。

3、问：大师兄，深圳湾的枫叶望海公馆，新房，如果要买的话我得全款买入。可以买吗？我自己手上有一套80多平米得回迁房。

答复：望海公馆虽然是新房，还是蛇口新房，紧挨深圳湾和半岛城邦，但是小区没什么花园，户型也没亮点，最后只能看价格是否便宜了。回迁房要注意风险，我见过不少人房两空的案例。

4、问：大师兄，你好，您帮忙看看手上的这些房产，该如何做资产优化？①龙华龙光玖钻有一套公寓；②沙井一套公寓；③东莞有一个社区商铺，还有两套公寓，欠款490万，现金还剩500万。

答： 你好，你买的房子资产大幅增长甚至翻倍，不懂的如何利用盘活资产，也不过是钢筋水泥。大千世界里生物一旦停止裂变增长，就意味着死亡的结局。资产也是如此，几十年过去不盘活，它就会慢慢老去。我们身边肯定有些这样的人，刚开始不过几十万买的房，但是通过不断裂变，最后净资产几千万，而你自己一套房住几十年都不敢换，而别人十几年坚持不懈地裂变增长，最终资产越滚越大。资产优化的最佳方式详见知识星球。西乡碧海片区近几年涨幅较大，华丰前海湾、富通城等楼盘对碧海等影响较大，短期看步入调整毫无疑问，未来两年横盘是大概率，腾讯博大等利好需要时间兑现；东莞商铺返租回报在6%以上可以继续保留；二三线城市可用住宅多，购买力低，不建议继续持有公寓，除非是全市地标级别的；龙光玖钻公寓品质较高，但预计会持续横盘；沙井统建楼是小产权房，不具备融资属性，不能正常交易，只能私下转让，建议出手。总的来说，建议买房者将手中的公寓、商铺等劣质资产尽快出手，再利用资金投资住宅，选筹1500-1800万的房子，可以考虑蛇口太子湾、前海妈湾桂湾前湾、新宝中、碧海、南山后海、科技南、华侨城、香蜜湖等区域。

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