新甘肃·甘肃经济日报记者苏叶

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案例：甲公司于2021年将位于兰州市西固区繁华地段的一幢大厦的六层出租给乙公司作经营使用，双方签订了《租赁合同》，约定租金每月3万元，租期为5年，并同时约定若乙公司迟延支付租金，甲公司有权单方解除合同。后乙公司为了方便使用，在大厦外部加装了一部电梯并征得了甲公司的同意，双方补充约定“租期届满后电梯归出租人（甲公司）所有”。起初，双方均能按照租赁合同约定各自履行义务，合作关系一直良好，但好景不长，乙公司频频以“受疫情影响资金周转困难”为由拖延交纳租金，甲公司多次讨要未果后决定解除租赁合同，要求乙公司限期搬离并清偿拖欠的全部租金，但乙公司始终拒绝配合，甲公司遂于2022年6月向兰州市西固区法院提起诉讼。

被告乙公司在出庭应诉时辩称双方签订的租赁合同从一开始就是无效的，就连此前作出的“将加装电梯交付甲公司继续使用”的承诺都当庭撕毁。原来，乙公司通过其他途径得知，自己租赁的这层办公楼其实并非甲公司所有，真正的所有权人系案外人丙公司。丙公司将该层办公楼租给甲公司后不久，甲公司便以更高的租金予以转租且未征得丙公司同意，其转租行为已构成无权处分，故甲、乙两公司间签订的租赁合同属于无效合同。

法院审理后认为，虽然原告甲公司在未得到出租人（丙公司）同意的情况下将案涉办公场所转租给乙公司，但甲公司的行为仅违反了其与案外人丙公司间的租赁合同约定，而被告乙公司并非该份租赁合同的当事人，无权以甲公司违约为由不履行自己的合同义务。最终，兰州市西固区法院判决支持了原告甲公司的诉讼请求，判令被告乙公司限期搬离房屋并支付拖欠的租金。

有过租房经历的人或许都曾在租赁合同中见过类似“未经出租人同意不得转租”的条款，那么，承租人擅自转租的行为是否有效？擅自转租所签的合同是否有效？我们邀请甘肃正步律师事务所的姜剑霄律师来答疑解惑。

记者：承租人擅自转租的行为是否有效？

姜律师：“擅自转租”实质上是一种无权处分行为。《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

需要注意的是，《民法典》虽然规定承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人，但并未否定擅自转租行为的法律效力，即只要没有违反民法典事行为无效的规定，即使转租行为未经出租人同意，也是有效的。

记者：擅自转租所签的合同有效吗？

姜律师：《民法典》规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。尽管承租人擅自转租的行为是无效的，房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。

房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合《民法典》的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。

需要注意的是，即使认定擅自转租行为有效，出租人或二手承租人依然可以通过追究转租一方的违约责任来维护自身的权利。

记者：如果未经出租人同意的转租行为，出租方如何主张权利，保护自己的合法权益？

姜律师：除非合同约定出租人同意承租人转租，否则承租人转租的，均属于违约行为，出租人如果发现了，需要在发现后6个月内提出异议，否则视为出租人同意承租人转租。

《民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

擅自转租，出租方可以解除其与承租人的租赁合同，合同解除后，双方的权利义务终止，承租人取得的租赁权利于合同解除时终止。出租人有权要求承租人、次承租人腾退房屋，因为实际使用房屋的人是次承租人，如果次承租人逾期不腾退的，出租人也可以要求次承租人支付房屋占有使用费。

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