2023 年7 月27 日，根据新华社消息，住建部部长在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

事件评论

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政治局会议定调后，住建部指明政策优化方向。7 月24 日，政治局会议首次明确“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”；政治局会议定调后，住建部迅速落实会议精神，提出要“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”，具体落地还需相关部门配合，在“适时调整优化”的大基调下，后续更多的政策调整可期。

后续政策优化空间，主要集中在核心城市。2022 年以来全国各地陆续优化需求端政策，累计政策强度已不低，但政策工具箱仍未用足，从住建部提出的优化方向来看仍有空间：

一、首套房首付比例：截至目前，除北京、上海外，首套住房首付比例基本已降至政策框架下限（限购城市、非限购城市分别不低于30%、20%），后续优化路径可能包括以下三方面，1）限购区域调整后首付比例可降至20%，目前青岛、武汉等城市已在执行；2）认定环节优化后，换房可以享受更低的首付比例，主要是四个一线及个别二线城市；3）部分城市普宅标准调整相对滞后，与时俱进后首付比例可相应降低，主要是北京和上海。

二、首套房贷利率：根据贝壳研究院数据，7 月一线城市首套房贷平均利率为4.50%，二线和三四线城市均为3.88%，除一线城市外基本已降至框架下限，北京、上海、广州、深圳首套房贷利率加点分别为55/35/0/30BP，理论上分别有75/55/20/50BP 的下降空间。

三、改善性住房换购税费减免：住房交易环节涉及金额较大的税种分别为个税、契税和增值税，2022 年9 月已出台对居民换房予以个税退税优惠，而契税和增值税仍有一定优化空间，尤其是一线城市的非普宅增值税税率和购置二套住房的契税税率相对较高。

四、二套认定标准：截至目前，大多数重点城市已执行“认贷不认房”的央行框架下限，少数二线城市执行“认房不认贷”，只有四个一线城市和少数二线城市仍执行“认房又认贷”，甚至是认贷款记录的最严标准，后续可能迎来结构性优化。

五、其他限制性措施：限购、限售和限价之类的限制性措施，尽管此次住建部并未提及，但各地供需关系确实已发生重大变化，因城施策甚至更精细化的调整也是大势所趋。

政策预期再迎拐点，风险偏好修复可期。行业走向新的均衡需要时间，但短期下行不能失速，过度悲观预期需要扭转。政治局会议和住建部表态释放积极信号，稳地产政策进入新阶段，因城施策或更精细化的措施可能将推进至核心区域，宏观层面表态也直指当前核心矛盾，行业主要问题有望逐步解决，至少重点城市可相对稳定，进而修复市场短期风险偏好，重点关注开发供给侧优化标的、稳定现金流业务，以及轻资产的央企物管和代建龙头。

风险提示

1、需求表现持续低于预期；2、政策跟进速度低于预期；3、房价下跌导致资产负债表受损。

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