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北京日报客户端 | 记者 高健 通讯员 倪虹

夫妻离婚协议中约定房屋归女方所有，男方却早在离婚之前与他人签订了涉案房屋的买卖合同，且约定的交易价格远低于市场价。女方起诉要求确认房屋买卖合同无效并腾退返还房屋、支付律师费。近日，海淀法院经审理，判决支持了女方请求确认合同无效的诉讼请求。

原告周女士诉称，她与张先生原系夫妻。2008年，双方婚姻关系存续期间购买了涉案房屋。2014年下半年，张先生通知她说杨先生与辛女士结婚需较长时间租住涉案房屋，她虽极力反对，但张先生执意将房屋门卡、钥匙等交付杨先生与辛女士。2020年，她与张先生离婚，约定涉案房屋归周女士所有，房屋贷款也由周女士自行偿还。周女士向杨先生、辛女士提出收回房屋，但遭到拒绝，此时周女士才得知张先生早已于2016年在周女士不知情的情况下与杨先生签订了房屋买卖合同，约定交易价格550万元，远低于当时房屋的市场价格。周女士认为张先生在签订房屋买卖合同时，涉案房屋系她与张先生的夫妻共同财产，张先生无权擅自出售房屋，现双方协商未果，故将张先生、杨先生、辛女士诉至法院。

被告张先生称，2014年，其曾与杨先生的叔叔达成协议，约定房屋由杨先生他们居住，将来再办理过户。为了办理物业相关手续，其才与杨先生签订了房屋买卖合同，合同中约定的房屋价款为550万元，当时该房屋的市场价格为1200万元左右。后其与周女士离婚，周女士对于其出售房屋的事情不知情，现其请求法院依法进行裁决。

被告杨先生、辛女士辩称，2014年6月，其夫妇二人与张先生、周女士以口头方式达成房屋买卖合同，约定将张先生、周女士名下的涉案房屋出售给他们，购房款为550万元。口头协议达成当月，张先生与周女士将房屋交付给他们，房屋一直由其夫妇居住使用，相关费用也一直由其缴纳。2014年7月5日，杨先生转账支付购房款300万元。2016年4月24日，张先生与杨先生补签了《北京市存量房屋买卖合同》。2016年6月30日，杨先生又转账支付购房款200万元。在口头达成房屋买卖合同时，张先生与周女士告诉他们涉案房屋有贷款尚未偿还，且张先生与周女士希望使用房屋的学区名额，故其未支付剩余50万元购房款，亦未催促办理房屋过户手续。现其认为房屋买卖合同是各方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，故不同意周女士的诉讼请求。

在案件审理过程中，张先生表示其没有将出售房屋的事情告知周女士；在离婚时，其没有看离婚协议的内容就签了字；其与杨先生的叔叔有约定，杨先生的叔叔帮助其办一些事情，故在明知房屋交易价格较低的情况下，将房屋出售给杨先生。同时，法院依周女士申请，委托房地产评估公司对涉案房屋在2014年6月15日的市场价值进行评估，评估意见为952万元。

法院审理后认为，涉案的《北京市存量房屋买卖合同》签署人是张先生与杨先生，辛女士在庭审中明确表示追认杨先生签订合同的行为。在杨先生、辛女士未能提供充足有效的证据证明其与张先生、周女士就购买房屋达成口头约定的情况下，该合同应当认定为张先生与杨先生、辛女士签订的合同。购买房屋无论对于出卖人，还是买受人而言均属于重大事项，按照交易惯例，出卖人、买受人应当知悉买卖的房屋市场价格，故法院据此认定张先生、杨先生、辛女士在达成房屋买卖合意时知悉涉案房屋的市场交易价格。通过法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见，张先生与杨先生、辛女士约定的房屋价格远远低于该房屋的市场交易价格，而该行为客观上对于周女士的利益造成了损害，法院认定张先生与杨先生、辛女士构成恶意串通，损害了第三人利益。鉴于此，张先生与杨先生、辛女士于2016年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属于无效合同。

关于周女士要求杨先生、辛女士返还房屋的诉讼请求。因房屋买卖合同是张先生与杨先生、辛女士签订的，杨先生、辛女士基于该合同居住使用了涉案房屋，周女士不是房屋买卖合同的缔约人。现该房屋买卖合同虽被法院确认为无效合同，但周女士基于房屋买卖合同纠纷要求杨先生、辛女士返还房屋，缺乏相应的法律依据，故法院对于周女士的该项诉讼请求，不予支持。

宣判后，杨先生、辛女士提起上诉，二审维持原判，该判决现已生效。

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